Продажа квартиры находящейся в ипотеке

Добровольная продажа предмета ипотеки.

В некоторых случаях лучше сразу продать предмет ипотеки и за счет вырученных средств погасить кредит и получить разницу между стоимостью объекта недвижимости и размером задолженности. Такая продажа возможна на любом сроке просрочки.

Дополнительным аргументом в пользу такого варианта является тот факт, что заемщик сам ищет покупателя и может продать объект по максимально высокой цене. Если же предмет ипотеки продается с торгов в рамках исполнительного производства, то количество покупателей, желающих купить объект по адекватной цене становится минимальным — очень многие боятся связываться с торгами. Да и реклама проводимых торгов совершенно не отвечает целям заемщика — о продаже попросту почти никто и не знает.

Продажа квартиры возможна двумя способами: с получением согласия банка и без такового. Для того чтобы продать объект без согласия банка необходимо, чтобы покупатель оплатил всю стоимость квартиры до подачи документов на государственную регистрацию. В этом случае заемщик за счет полученных сумм погашает кредит и залог автоматически прекращается.

Остается только одновременно подать документы на прекращение записи об ипотеке в Росреесгре (подробнее об этом в разделе 6.9 книги) и на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Для оформления этой схемы между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи, либо сразу основной договор купли-продажи, в котором прописывается порядок оплаты, снятия обременения и подачи документов на государственную регистрацию. Счетом, на который необходимо перечислить деньги указывается счет заемщика в банке-кредиторе.

Если покупатель не готов отдавать деньги заемщику до подачи документов на государственную регистрацию (а это самый распространенный вариант), то заемщику необходимо получать на это согласие банка, поскольку действующим законодательством запрещено отчуждение предмета ипотеки без согласия залогодержателя.

Чтобы получить согласие необходимо обратиться в банк с письменным заявлением, в котором указать цену продажи, покупателя и просьбу дать согласие на отчуждение предмета ипотеки. Для банка риска практически нет — после продажи заложенного объекта залог сохраняется, однако без гарантий получения денег в погашение кредита банк согласия не даст.

Получив согласие банка, заемщик продает объект, происходит государственная регистрация права собственности покупателя предмета ипотеки, но залог остается в силе. Далее покупатель передает деньги заемщику (либо напрямую в банк), кредит полностью погашается и банк совместно с покупателем (так как заемщик уже не собственник объекта недвижимости) снимают залог.

Для обеих схем рекомендуем вначале переговорить с банком, у которого возможно есть рекомендуемые схемы и договоры купли-продажи изначально учитывающие интересы заемщика и банка. Особенно это касается процесса передачи денег заемщику. Для исключения различного рода рисков (к примеру, кража денег у заемщика или отсутствие денежных средств у покупателя после регистрации его права собственности) необходимо, чтобы денежные средства однозначно были у покупателя и чтобы оплата происходила напрямую на счет заемщика в банке либо банк был указан получателем средств.

Отметим, что банк может помочь с продажей объекта. К примеру, у многих банков на сайте есть каталоги залоговой недвижимости, где банки могут рекламировать продажу квартиры заемщика. Также банк может подсказать риелтора.
Порой заемщик просит согласия банка уже на этапе поиска покупателей с целью внесудебного урегулирования. Согласие банк вряд ли даст, но может обусловить поиск покупателя определенными условиями. Допустим, заемщику дается отсрочка подачи в суд на срок не более трех месяцев для продажи предмета ипотеки, еженедельно заемщика просят отчитываться о том, где размещены объявления, по какой цене заемщик выставляет объект, есть ли потенциальные покупатели.

Действительно, если цена завышена, то и срок экспозиции (продажи) может затянуться до бесконечности. Поэтому заемщику, возможно, целесообразней установить цену чуть ниже рыночной, чтобы продать квартиру в пределах двух-трех месяцев максимум. Быстрая продажа выгодна самому заемщику — размер задолженности постоянно растет и чем быстрее квартира продана, тем быстрее будет погашен долг.

В вопросе установления цены на объект следует учесть, что покупатели достаточно настороженно относятся к объектам, которые находятся в залоге у банков и при наличии по той же цене аналогичных квартир не находящихся в залоге предпочитают приобрести «свободную» квартиру. Если же сами покупатели приобретают квартиру за счет кредитных средств, то их банк-кредитор, скорее всего, не согласует покупку такой квартиры. Так что спрос на заложенные квартиры существенно снижен.

Отметим, что в случаях продажи квартиры и погашения за счет вырученных средств для того, чтобы полностью погасить кредит необходимо написать в банк заявление о досрочном погашении, иначе банк может погасить только просрочку, но не всю задолженность. Параллельно может быть инициирован вопрос отмены/уменьшения пеней.